01.02.2019

Дети - собственники и недвижимость конаково

Как и взрослые, несовершеннолетние дети могут быть собственниками жилья. Ребенок может стать владельцем целой квартиры или доли в ней, загородного дома и вообще любой недвижимости. Он может купить жилье, получить в дар, обменять, правда, с большими оговорками.

В целом российское законодательство на стороне детей: от обязанностей освобождает, прав добавляет, ущемлять не позволяет. Вот только эта забота почти всегда оборачивается лишними сложностями, как для родителей, так и для самого ребенка.

Стать собственником недвижимости ребенок может тремя путями: в результате приватизации, покупки или безвозмездных сделок (дарение, наследство).

1)    Приватизация

Согласно действующему "Жилищному кодексу", все зарегистрированные, а также фактически проживающие на приватизируемой жилплощади несовершеннолетние граждане в обязательном порядке и в равных долях участвуют в приватизации. Доли детей и взрослых при приватизации равны. К примеру, если в квартире прописаны 4 человека (родители и двое детей), то каждый из них получает в собственность по 1/4 доли.

Взрослый имеет право отказаться от участия в приватизации, в этом случае его доля равномерно распределяется между остальными участниками (в нашем случае каждому достается по 1/3). Ребенок отказаться от своей доли не может, он становится собственником в обязательном порядке. Кроме того, в отличие от взрослых, ребенок может участвовать в приватизации дважды: один раз до 18 лет и один раз после.

Если в момент приватизации квартиры ребенок даже не был зарегистрирован на жилплощади (прописан), но фактически там проживал, после достижения совершеннолетия он будет иметь право на долю собственности. Таким образом, по закону ребенок может дважды участвовать в приватизации — один (и только один) раз до достижения совершеннолетия и в течение трех лет после.

2)    Покупка

Другой вариант, по которому ребенок может стать собственником жилья, — это покупка квартиры на ребенка. Распоряжаться жильем ребенка — продавать, сдавать внаем, передавать в доверительное управление и так далее — родители могут только с разрешения органов опеки и попечительства. На квартиру нельзя наложить взыскание, ее нельзя заложить, нельзя принудить продать, одним словом, с этой квартирой практически ничего сделать нельзя.

В случае нахождения родителей в местах лишения свободы, наличия у родителей заболеваний, препятствующих выполнению родительских обязанностей, а также, если местонахождение родителей неизвестно, орган опеки и попечительства должен назначить ребенку опекуна (для ребенка старше 14 лет - попечителя), который и будет его законным представителем в сделках с жильем.

В соответствии с п. 3 ст. 37 ГК опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование. Законные представители вправе только подарить ребенку имущество, в том числе недвижимое имущество, а также долю в праве общей собственности на имущество, передать ребенку имущество, в том числе недвижимость, в безвозмездное пользование, безвозмездно уступить ребенку свое право (требование).

Следует помнить также, что дарение недвижимого имущества от имени несовершеннолетних детей до четырнадцати лет и граждан, признанных недееспособными, в соответствии со ст. 575 ГК запрещено.

Впрочем, ситуация, когда несовершеннолетний сам заработал на квартиру – скорее из области фантастики. Такую роскошь могут позволить себе разве что юные звезды спорта и кино, да и то не в нашей стране.

Чаще бывает иначе – родители покупают квартиру и сразу оформляют ее на ребенка. В этом случае платят налоги и коммунальные платежи законные представители ребенка (родители, опекуны), а распоряжаться жильем ребенка – продавать, сдавать внаем, передавать в доверительное управление и так далее – родители могут только с разрешения органов опеки и попечительства.

В соответствии со ст. 28 ГК за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением названных в п. 2 указанной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Оформляя квартиру в 100 % собственность несовершеннолетнего, нужно иметь четкое представление о плюсах и минусах такого варианта.

Плюсы такого шага: на квартиру нельзя наложить взыскание, ее нельзя заложить, нельзя принудить продать, одним словом, с этой квартирой практически ничего сделать нельзя.

Минусы: квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки и попечительства, а получить его в этом случае непросто. Органы опеки обязательно потребуют доказать, что у ребенка имеется или появится другая равноценная жилплощадь, пусть даже в другой стране, и при малейших сомнениях могут отказать в разрешении.

3)    Дарение, наследство

Поэтому иногда все-таки проще оформить квартиру на себя, а через какое-то время - подарить ребенку. Особых препятствий для такого подарка законодательство не предусматривает. Налог платить не нужно, предъявлять чье-то разрешение - тоже. Правда, как и любую сделку, договор дарения нужно будет зарегистрировать в органах госрегистрации.

Получить недвижимость по завещанию может любой ребенок, независимо от родственных связей с завещателем. Кроме того, при отсутствии завещания родные или усыновленные дети являются наследниками первой очереди. Они наследуют имущество в равных долях, наряду с другими наследниками первой очереди (супруг, родители). Наследниками бабушек и дедушек внуки становятся только при отсутствии у покойных прямых наследников (те же дети, супруги и родители).

Что касается вопроса как продать квартиру, где одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, то органы попечительства и опеки руководствуются п.4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, согласно которому продажа жилого помещения, собственником (или одним из собственников) которого является несовершеннолетний ребенок, может быть осуществлена только на условии предоставления ребенку жилья, соответствующего продаваемому, или выделении соответствующей доли собственности. При этом вся ответственность за определения «качества» условия совершения сделки (т.е. соответствия нового жилого помещения) ложится на представителей муниципальных органов попечительства и опеки.

При продаже жилого помещения, в число собственников которого при приватизации не был включен несовершеннолетний, на его имя одновременно приобретается другое жилое помещение либо доля в праве собственности на другое жилое помещение, которая должна быть не менее той, которую он имел бы в продаваемом помещении. На проведение такой сделки должно быть получено разрешение органов опеки и попечительства. Если к моменту продажи жилого помещения, в число собственников которого при приватизации не был включен несовершеннолетний, этот ребенок стал совершеннолетним, то ему достаточно подать заявление о том, что ему известно о нарушении его прав при приватизации жилого помещения. Бывали случаи, когда при продаже жилого помещения лица, чьи права были нарушены при приватизации, получали денежную компенсацию, соответствующую причитающейся им доле в праве собственности на жилое помещение.

Прежде чем идти в данные органы, необходимо собрать определенный пакет документов, в том числе:

•    Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки. В случае если ребенку на момент продажи квартиры исполнилось 14 лет, на него необходимо оформить паспорт, так как свидетельство о рождении не будет считаться документом, удостоверяющим личность;
•    Подлинники документов, удостоверяющих право собственности на продаваемую квартиру;
•    В случае обмена необходимо предоставить копии документов на новую квартиру;
•    Выписку из домовой книги. Если ребенок является собственником, но прописан (зарегистрирован) по другому адресу, то необходимо предоставить выписку из домовой книги по месту прописки;
•    Заявление несовершеннолетнего старше 14 лет о согласии на проведение сделки;
•    Справку из БТИ, устанавливающую балансовую стоимость продаваемого помещения.