01.02.2019

Покупаем земельный участок

Приобретая землю в собственность под возведение дома, каждый из покупателей выдвигает свои определенные требования к участку, которыми и руководствуется при заключении сделки. Кто-то обходится минимальным набором пожеланий – достаточная площадь для строительства дома, возможность проведения коммуникаций и наличие удобного подъезда к участку, а для кого-то важны и такие вещи, как удаленность участка от соседских угодий, близость учреждений здравоохранения, магазинов, остановок общественного транспорта и пляжа. В этой инструкции мы остановимся на более важных аспектах, которые позволят покупателю не попасться на мошеннические уловки и, в конечном итоге, приобрести желаемый участок.

Шаг 1. Выбираем «правильную» землю

Не на всяком земельном участке можно возводить жилые строения, и этим охотно пользуются нечистые на руку продавцы, выставляя на продажу заведомо «неправильные» земли, на которых запрещено строительство дачных домиков, бань и любых других построек. Чтобы не попасть в такую неприятную ситуацию, следует попросить у вашего продавца свидетельство о праве собственности, где указано целевое назначение участка. Именно данный показатель определяет в дальнейшем возможность возведения построек.

Итак, существует 7 категорий земель:

1. Сельскохозяйственного назначения;
2. Промышленности;
3. Особо охраняемых территорий;
4. Земли лесного фонда;
5. Земли водного фонда;
6. Земли запаса;
7. Земли поселений.

Обратите внимание, что на землях последней категории, выделенных под индивидуальное жилищное строительство или малоэтажное строительство, можно построить загородный дом, а также оформить в нем прописку. Возвести дом возможно и на землях поселений, выделенных под личное подсобное хозяйство.

Несколько иная ситуация обстоит с землями сельхозназначения. Теоретически на них можно построить жилой дом и даже прописаться в нем, но лишь в некоторых случаях. Так, если вид разрешенного использования земель сельхозназначения – «индивидуальное жилищное строительство», то собственник вправе возвести жилое строение. Если же вид разрешенного пользования участка «дачное ведение хозяйство», то вы также можете возвести жилой дом, однако право на регистрацию в нем вам скорее всего придется доказывать в суде. Если же это земли для «садоводства», то постройка здесь возможна, однако без права регистрации. И наконец, если у вас есть участок с видом пользования «огородничества», то строительство тут в принципе невозможно.

Для того, чтобы действительно удостовериться в соответсвтии участка определенной категории земель, советуем обратиться в земельный комитет района.

Шаг 2. Узнаем все о коммуникациях

Нередко низкая цена участка обусловлена отсутствием необходимых коммуникаций, поэтому невнимательный покупатель, поддавшийся на дешевизну, рискует заплатить в дальнейшем огромную сумму за проведение воды на участок, установку локальной канализации и т.д.

Если вы приобретаете участок в поселке, то проблема с водоснабжением участков там, скорее всего, решена (как правило, это поселковый водопровод, скважины или колодцы), то же самое касается дачных сообществ и товариществ. Однако иногда участки могут не иметь доступа к водопроводным сетям, а значит его собственникам предстоит решать данную проблему своими силами. В частности, вызывать специалистов для бурения скважин. Учтите и тот факт, что не всегда этот процесс так прост, порой вода может располагаться глубоко в грунте, а значит за бурение скважин глубиной 60-80 метров придется дополнительно потратиться.

С канализацией дело обстоит сложнее, особенно если ваш участок расположен недалеко от водоема. При отсутствии коммунальной канализации, вам необходимо установить локальную. И ни в коем случае не нужно допускать слива стоков в водоем, поскольку за такими правонарушениями зорко следит СЭС.

Для обеспечения среднего коттеджа площадью 200 «квадратов» электроснабжением потребуется порядка 20 кВт, однако такая норма не всегда достижима. В таком случае учтите дополнительные расходы на устройство альтернативных источников питания или устройство собственной подстанции (к ее организации можно подключить ваших соседей).

Шаг 3. Снижаем риски

Для снижения возможных рисков юристы настоятельно советуют проверить у продавца следующие документы:

1.Свидетельство о собственности на дом и земельный участок (желательно совместно с постановлением главы администрации района о передаче участка в собственность). Обратите внимание на то, кем и когда выдано свидетельство,  кто является собственником земли, каков размер земельного участка, его статус и кадастровый номер.

2.Договор купли-продажи. Особое внимание стоит уделить тому, продавался ли участок ранее и сколько раз.

3.Кадастровый паспорт или выписка из него. Здесь советуем присмотреться к количеству соток, категории земли и план границ участка

4.Выписка из ЕГРП. В выписке указываются возможные обременения на участок (например, если на участке имеется растительность, которая не подлежит вырубке), которые так же сохраняются и для нового собственника земли.

5.Наличие ТУ на коммуникации, если они предполагаются. Технические условия на коммуникации (электричество, вода, газ) – это документы подтверждающие возможность их подключения, объемы, схемы подключения и те виды работ, необходимые для подключения к сетям.

6.Справка из налоговой об отсутствии задолженности по земельному налогу.

Шаг 4. Оформляем право собственности

В зависимости от целей, в соответствии с которыми приобретается участок и того, к какой категории земель он принадлежит порядок подачи пакета документов может незначительно отличаться. Однако, в целом, для оформления участка в собственность вам понадобятся:

1. Правоустанавливающие документы;
2. Договор купли-продажи в трех экземплярах (один дается на руку продавцу, один - покупателю, еще один остается в УФРС)
3. Передаточный акт в тех экзепмлярах.
4. Кадастровый паспорт земельного участка.
5. Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если юридическое лицо – уставные документы, физическое лицо – паспорт или другие документы, удостоверяющие личность.
6. Заявление о государственной регистрации (оформляется на месте в Росреестре)
7. Оплаченая госпошлина, которая составляет 200 рублей (к чеку приложить его ксерокопию).

Данные документы подаются в территориальный орган Росреестра (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии).